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最近刷短视频、逛房产社群，总能刷到不少热闹讨论。
不少跑过中介门店的朋友，都有个直观感受：想置换一套大点的房子，现在跟房东砍价越来越难。
核心地段次新房一挂牌，经常好几组客户扎堆看房。
有人看完这点热闹，直接下结论：全国楼市大反弹来了，闭眼买房都能保值。
但只靠门店碎片化观感下判断，很容易看走眼。
7月15日，国家统计局放出6月70城房价完整数据，一句话就能分清真相：所谓“一线全面涨价”，只存在二手房市场。
新房板块内部冷热撕裂，北京新房价格还在小幅回落，根本谈不上四座城市同步普涨。
从今年3月北上广深二手房集体止跌回升算起，这波修复行情已经持续4个月。
不过这轮回暖没有热钱炒作、没有大水漫灌托市，纯粹是政策、供需、自住需求、城市产业长期叠加出来的结构性修复。
一线二手房率先企稳，只能当作楼市触底的参考信号。
分化，才是接下来好几年楼市不变的主旋律，别把局部回暖当成全国普涨的信号。
很多人好奇，全国楼市还在调整，凭什么只有一线二手房走出持续上行行情？
拆开四层现实逻辑，就能看懂背后的底层支撑。
第一，置换配套政策落地半年，置换堵点彻底打通。
今年北上广深陆续松绑限购，首付、房贷利率都落到近年低位。
卖旧买新补贴、二手房增值税减免、公积金提额一系列福利同步落地。
一套500万的置换房源，光是税费减免就能省下近十万。
巨大的成本落差，让观望许久的改善家庭集中出手，直接撑起二手房成交大盘。
第二，核心城区土地供给收紧，供需天平悄悄倾斜。
一线城市主动压缩核心片区住宅供地，新增新房供给持续收缩。
经历长期下跌后，房东惜售心态越来越重，二手房挂牌量稳步下滑。
深圳南山、上海张江这类产业核心区，高品质改善房源本就稀缺。
只要户型、配套达标，基本不存在长期砸在手里卖不动的情况。
第三，市场购房主力彻底换血，投机炒房基本退场。
现在进场的人，分两类：刚需年轻人、置换改善的中产家庭。
刚需抓住低利率窗口安家落户；手握老破小的家庭，借着政策完成居住升级。
大家买房只为长期自住，不是囤房炒差价，稳定真实需求托住了房价底部。
第四，产业与人口，是一线楼市最扎实的长期底盘。
四大城市聚集金融、人工智能、高端制造高薪赛道，常年吸引外来年轻人定居。
优质教育、医疗、就业资源高度集中，源源不断的刚需定居需求，托住核心片区房产流动性。
哪怕全国市场整体遇冷，产业高地的房源也很难出现深度下跌。
理清行情背后的支撑逻辑，再看官方细分数据，冷暖差距一目了然。
2026年3月，是本轮二手房行情的分水岭。
在此之前，北上广深二手房连续十几个月单边下跌，3月四城同步止跌转涨，修复周期正式开启。
3到6月热度持续延续，大家口中“连涨4个月”，也是普通人对市场最直观的概括。
截至6月，一线二手房环比上涨走势已连续四个月保持正向，近两年难得一见。
新旧房市场，完全是两种截然不同的走势。
二手房才算真正意义上全线飘红：6月一线二手住宅整体环比上涨0.3%。
上海、广州涨幅并列第一，均达到0.4%；深圳环比涨0.3%，北京小幅涨0.1%，四座城市二手房无一下跌。
反观新房，整体虽小幅环比上涨0.1%，连续四个月保持正向，但内部分化严重。
上海、深圳、广州新房同步走高，唯独北京新房环比下跌0.3%，不存在四城新房同步普涨。
成交量，永远是房价韧性最实在的佐证，老话“量在价先”放到一线完全成立。
上海6月二手房网签25158套，连续四个月稳定卡在2.5万套以上。
北京、深圳同期二手房成交规模，全部创下近五年同期月度新高。
就算同一座城市，房源之间差距也天差地别。
核心地段改善次新，房东报价基本没有议价空间；远郊刚需小户型、无配套老破小，看房客户寥寥无几，转手速度慢很多。
上海易居房地产研究院副院长严跃进对此做过客观解读。
一线二手房连续多月回暖，已经形成具备持续性的稳定趋势，是观察全国楼市底部拐点的重要风向标。
反观二三线城市，仅仅是房价跌幅小幅收窄，距离市场全面反转，还有很长一段调整路要走。
把视野从一线城市拉到全国，再结合7月最新出台的五年消费顶层规划，就能看清本轮回暖的真实定位。
这仅仅是局部结构性修复，不存在全国楼市全面走牛的土壤。
7月正式印发的《扩大消费“十五五”规划》，首次把住房划入大宗耐用消费品核心范畴。
政策思路发生明显转变，不再单纯依靠地产拉动短期经济。
核心思路是稳住住房合理价值，修复居民家庭资产负债，以此带动全社会消费意愿。
文件释放的信号十分直白：稳楼市是为保障居住消费，绝非刻意推高房价制造泡沫。
业内专家对本轮回暖的定性，观点高度统一。
经济学家杜帅提出，当下一线二手房回暖属于政策驱动型底部修复，只是长期下跌后的合理修正，不能等同于全国趋势性反转。
横向对比全国70城数据，分化特征会直观摆在眼前。
二线城市二手房价格持续下行，三线城市跌幅保持不变，全月仅有9座城市二手房价格环比上涨。
全国新房整体成交规模依旧同比走低，市场热度高度集中在北上广深核心片区，绝大多数城市没有同步回暖迹象。
本轮一线二手房价格上行，全程依托自住刚需与置换改善需求支撑。
没有大规模货币宽松，没有游资集中炒作拉盘，修复节奏温和平稳，短期不存在暴涨基础。
结合官方统计数据、顶层政策导向与行业专家研判，不同层级城市未来几年的楼市路径已经清晰。
先说一线城市。
依托稀缺土地、持续流入的就业人口与稳定改善需求，下半年会维持量价温和企稳。
上海、深圳等产业核心片区小幅震荡上行，独立修复行情具备持续性；城市外围远郊房源，长期只会横盘调整。
再看二线城市。
整体会进入漫长筑底周期，市场主要靠以价换量消化存量房源。
只有主城配套完善的改善住宅能守住价格韧性，外围远郊房源持续承压。
最后是三线城市与县域市场。
房源库存消化周期漫长，房价长期在低位小幅波动，短期内全面上涨的概率微乎其微。
拉长五年周期再看，房地产早已告别靠房价涨跌定义好坏的旧时代。
老旧小区更新、住宅品质升级、社区多元物业服务，才是决定房产长期价值的核心标尺。
住房的居住消费属性，也会彻底盖过过去被过度炒作的投资属性。
一线二手房连续多月全线走高，只是市场走出底部的局部信号。
深度分化是楼市长期底色，温和结构性修复，不等于普涨行情再度到来。
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