7月13日，国务院一纸文件，把住房划进了大宗消费品，排在汽车前面。
表面看，这只是个分类调整。但一个词的变化，撬动的是整个游戏规则——房子有了折旧属性，而银行整个抵押物估值体系，恰恰建立在“不折旧”的假设上。
所以最该慌的，不是炒房客，而是银行。
银行手里攥着38万亿房贷，房子一旦被定性为消费品，抵押物的估值逻辑就得推倒重来。
过去三十年，银行放房贷的底层逻辑很简单：房子是资产，会涨。所以敢按评估价七成放款，敢给你三十年期限，敢十年不重估你的抵押物。只要月供正常，银行账面上，你那套二十年的老房子，价值还锁在买入那年。
但消费品不一样。消费品会折旧、会过时、会贬值。车开一年打八折，家电用五年残值归零。现在房子也进这个篮子，那银行的抵押物怎么办？
别国怎么做？算账算得很“冷酷”。
日本的银行评估房贷时，直接算“积算价格”：土地部分按市价，房屋部分必须算折旧。二十年房龄的公寓，建筑价值在银行眼里已大幅缩水。老房子贷款越来越难，年限短、额度低，超过25年甚至直接拒贷。
澳洲更严。银行放贷时取评估价和成交价中较低者，贷款比例一旦超过80%，强制买保险。放贷后也不是万事大吉——监管明确要求持续监控抵押物估值，房价跌了，贷款比例超标，银行会主动要求补差额、加抵押物，甚至启动处置。
两套系统一个逻辑：不赌房价涨，只认拍卖价。
中国银行目前的做法，是把风险藏在水面下。
我们的现实是：房贷放出去之后，只要按期还款，抵押物估值基本不动。一套十年前评估价500万、放了350万贷款的房子，今天可能市值已跌到380万。账面上抵押物还是500万，贷款比例看着是70%，实际已飙到92%。
这中间巨大的错位，平时被“正常还款”这块布盖着。一旦出现违约、需要处置资产，银行才会发现：账上500万的房子，拍卖可能350万都卖不到。
银行慌的，是三十年的风控逻辑要推倒重来。
截至2025年末，全国个人房贷余额约38万亿。这38万亿的抵押物，是一套套正在变旧的房子。如果按消费品逻辑重估，有多少老房子的真实抵押率，已经悄悄越过了安全线？
更值得普通人警惕的是，这把火迟早烧到自己身上。未来银行评估房子，会越来越像评估二手车：房龄越长，估值越狠，可贷额度越低。老房子可能根本贷不出钱，想换房只能被迫降价。买家贷不了款，卖家就脱不了手，全链条一起收缩。
炒房客亏的是价格差，银行要面对的是整个风控模型的失效。不是说马上会出系统性风险，我们的银行有足够的资本缓冲。
但方向已不可逆：从“押注资产升值”，转向“管理消费品折旧”，这套新算法，银行还没学会。
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